Erven van vastgoed met een correcte waardering

Het belang van een correcte waardering bij het erven van vastgoed in Vlaanderen valt niet te onderschatten. Vastgoed vormt het belangrijkste bestanddeel in de meeste nalatenschappen in Vlaanderen. Bij het erven van vastgoed is het daarom van groot belang om de juiste waarde van het geërfde vastgoed te bepalen. Het is begrijpelijk dat u de waarde van het geërfde vastgoed zo laag mogelijk wil houden, omdat deze waarde de basis vormt voor de berekening van de erfbelasting door de Vlaamse Belastingdienst.

Zelf waarderen

Hoewel u zelf de waardering mag doen, ziet de Vlaamse Belastingdienst erop toe dat u de waarde niet te laag inschat. Wanneer de belastingambtenaar oordeelt dat u het geërfde pand onderschatte, heeft hij twee jaar om een procedure van tekortschatting op te starten. In dat geval moet u een belastingverhoging en eventueel ook een boete betalen.

Tekortschatting

De boete stijgt naarmate de omvang van de tekortschatting toeneemt. 

• Bij een tekortschatting tussen 10 en 25 procent bedraagt de boete 5 procent.
• Bij een tekortschatting tussen 25 en 50 procent is de boete 10 procent.
• Bij een tekortschatting tussen 50 en 100 procent bedraagt de boete 15 procent. 
• Bij een tekortschatting van 100 procent of meer is de boete 20 procent.

Wanneer u binnen tien maanden uw fout rechtzet, topt de Vlaamse Belastingdienst de boete af op 10 procent.

Voorbeelden

Voorbeeld 1

Een onroerend goed werd verkocht voor de prijs van 150.000 euro. De koper draagt bovendien lasten ter waarde van 10.000 euro.

De koper en de verkoper zijn dus van oordeel dat de verkoopwaarde van het goed minstens 160.000 euro bedraagt. In de akte is geen pro fisco-verklaring m.b.t. de verkoopwaarde opgenomen.

Geheven: 160.000 euro x 10% = 16.000 euro

Bij de schatting wordt vastgesteld dat de verkoopwaarde van het goed 220.000 euro bedraagt.

Aanvullende rechten: 60.000 euro x 10% = 6000 euro

Belastingverhoging op de aanvullende rechten: 6000 euro x 10% = 600 euro

Voorbeeld 2

Broers A en B hebben een onroerend goed geërfd, elk voor de helft. Ze beslissen uit onverdeeldheid te treden. A verkrijgt het volledige goed en betaalt een opleg aan B van 100.000 euro. In de akte is geen pro fisco-verklaring m.b.t. de verkoopwaarde opgenomen.

De broers zijn dus van oordeel dat de verkoopwaarde van het gehele goed minstens 200.000 euro bedraagt.

Geheven: 200.000 euro x 2,5% = 5.000 euro

Bij de schatting wordt vastgesteld dat de verkoopwaarde van het goed 240.000 euro bedraagt.

Aanvullende rechten + belastingverhoging:

Aanvullende rechten: 40.000 euro x 2.5 % = 1000 euro

Belastingverhoging op de aanvullende rechten: 1000 x 5% = 50 euro

Erkend-schatter

Het is echter ook niet de bedoeling dat u de geërfde goederen te hoog waardeert. De erfbelasting zal dan op die te hoge schatting worden gebaseerd en te veel betaalde belastingen krijgt u niet terugbetaald. Om dit te voorkomen kunt u een erkend expert inschakelen om de waardering te laten doen. Op de website van de Vlaamse Belastingdienst kunt u een lijst raadplegen van erkende schatter-experten. Het verslag dat een schatter-expert opstelt, is bindend voor de Vlaamse Belastingdienst, op voorwaarde dat de schatting voldoet aan de wettelijke kwaliteitseisen en toegevoegd is aan de aangifte van nalatenschap.

Gratis schatting

Sinds 2019 kunt u ook gratis een bindende schatting door een ambtenaar-expert van de Vlaamse Belastingdienst aanvragen. De belastingdienst zal u een gemotiveerd en bindend schattingsverslag opsturen. Die voorafgaande bindende schatting is gratis. Gaat u niet akkoord met de waardering, dan kunt u binnen drie maanden een bezwaarschrift indienen waarbij u aan de hand van bewijsstukken aangeeft waarom de waardering volgens u te hoog is. Veelal wordt in dit geval een schatter-expert ingeschakeld zoals Ann-Sophie van 'De waarde van mijn Huis'. 

Kortom, het is van groot belang om bij het erven van vastgoed in Vlaanderen een correcte waardering te laten uitvoeren om boetes en belastingverhogingen te voorkomen.